Boligøkonomi og politik

Boligpolitikken kom for alvor under beskydning efter folketingsvalget i 2019. Medierne – og befolkningen – blev meget optaget af historier om,, hvordan den amerikanske kapitalfond Blackstone havde opkøbt for mange milliarder kr af ejendomme i de største byer. Ejendommene blev moderniseret og huslejerne sat kraftigt op. Man benyttede en paragraf i lejereguleringsloven, §5.2, der giver mulighed for, efter en gennemgribende modernisering, at sætte lejen op efter et begreb i lejeloven, der hedder “det lejedes værdi”. I nogle tilfælde oplevede lejere en 2-3-dobling af huslejen.

Boligmarkedet har traditionelt været et ret reguleret marked i Danmark. Der indførtes allerede tidligt i det 20. århundrede huslejeregulering i det private udlejningsbyggeri. Det skete ud fra ønsker om at det blev muligt for folk med almindelige og lave indkomster at kunne betale for en bolig.
     Det har ført til, at velfærdsstaten har lavet lovgivning om boliger med forskellige slags offentlig støtte, hvad der har medvirket til skabelsen af en social boligsektor, det såkaldt almennyttige byggeri, som er kendetegnet ved, at det er drevet af boligselskaber, og byggeriet er støttet, f.eks. med fordelagtige låneordninger, der sikrer lav forrentning af lånene til finansiering af byggeriet (realkreditlån med f.eks. rentetilskud). En del af huslejen i de almennyttige byggerier hensættes til renovering (bl.a. i en landsbyggefond).
     Udover disse to typer har man også andelsboligsektoren. I en andelsforening er det foreningen, der ejen ejendommen og jorden, den er bygget på, og andelshaverne ejer så andele af den fælles ejendom. For andelsboliger er i andelsboligloven fastlagt maksimalpriser. En andelsboligejer betaler ved overtagelse af andelen et indskud, som dækker andelens del af den kapital, der er i foreningen. Kapitalen er ejendommens værdi med fratrækning af gælden i ejendommen (f.eks. realkreditgæld). Men hvad er en ejendom værd? Det er ikke så let uden videre at fastslå.
    Ejendommens værdi i en andelsboligforening kan opgøres efter forskellige metoder (offentlig ejendomsvurdering, valuarvurdering og anskaffelsesværdien). Hvis der kommer en stor efterspørgsel efter andelsboliger, kan man ikke vilkårligt sætte prisen op, – udover indskuddets værdi kun med de beløb, der er brugt til anerkendte forbedringer af boligen.

Finansiering/Belåning af byggeri

Boliger er langsigtede investeringer. En bolig holder typisk op imod hundrede år – og ofte endnu længere. Når man laver en investering, har det betydning, hvor lang levetid det, der investeres i, har. I Danmark er det blevet almindeligt med  30 årige lån, dvs lånene forrentes og afdrages over en 30-årig periode. Men der findes også lån med andre løbetider, f.eks. ned til 20, 15 eller 10 år.

Boliger finansieres med realkredit, såkaldte pantebreve og bankbelåning. Hovedreglen er, at realkreditfinansieringen laves til de første 80 pct af boligens værdi, når det er ejerboliger, det drejer sig om, f.eks. ejerlejligheder og parcelhuse/villaer. Lån har forskellig prioritetsstilling i finansieringen, dvs den rækkefølge, hvormed de har sikkerhed i ejendommens værdi, hvis låneren ikke betaler. Realkreditten har altså normalt første prioritet, dvs første ret til at få gældskrav imødekommet ved en evt konkurs for boligejeren.  Rentens højde kan variere i forhold til prioritetsstilling. Jo større sikkerhed for lånet, jo lavere vil renten ofte kunne være.

Kreditforeningerne udsteder obligationer med sikkerhed i pant (pantebreve, der tinglyses i tinglysningen (I den offentlige tinglysning tiinglyses ejerrettigheder/pant i fast ejendom).

Obligationer sælges på markedet, dvs markedsrenten kan bevæge sig og ned afhængig af kursen, obligationerne sælges og købes til, jvf afsnittet om kapitalmarkedet. Renten påvirkes endvidere af Nationalbanken og igennem statens økonomiske politik.

De resterende 20 pct, der ikke kan belånes igennem realkredit, finansieres igennem  f.eks. udstedelse af pantebreve (private gældsbeviser  køber og sælger imellem) eller ved banklån eller køberens kontantopsparing.

Beskatning af boliger

Af almindelige ejerboliger betales der både skat af en formodet værdi (ejendomsværdiskat), som ejendommen har som bolig for ejeren, og der betales grundskyld af jorden.
    Ejendomsværdiskatten er typisk en pct af ejendomsværdien. Procenten stiger ved stigende ejendomsværdi.  Denne skat blev fastfrosset i 2001 ved det skattestop, som den daværende VK-regering indførte.Skattestoppet førte til, at skatten reelt blev fastlåst nominelt, dvs. i kroner og øre, til højest det niveau, der skulle betales i 2002. Det har medvirket til prisstigninger på fast ejendom, især i attraktive områder, f.eks. Nordsjælland og København. Når ejendommene stiger i værdi, betyder det, at boligejerne får øget den såkaldte friværdi (forskellen mellem husets pris og gælden i huset), som evt kan belånes og frigøres til forbrug. Det kan være uheldigt for samfundsøkonomien, og det kan medvirke til øget økonomisk ulighed imellem de, der bor i dyre huse og de, der bor ude på landet i billige huse og de, der bor til leje.

Derudover betales grundskyld af værdien (fastlagt ved offentlig ejendomsvurdering) af den jord, et hus er bygget på. Andelsboligejere, lejere i privat udlejningsbyggeri og folk, der bor til leje i almentnyttigt byggeri (“socialt boligbyggeri) betaler ikke ejendomsværdiskat. De betaler husleje, og via boligselskabet og andelsboligforeningen er de med til at betale grundskyld for den fælles ejendoms værdi.

Boligbeskatningen betyder en hel del for prisdannelsen på boliger. Prisstigninger kan begrænses af købernes betalingsevne i forhold til, hvad finansieringen koster, og betalingsevnen påvirkes af beskatningens højde.

Fri prisdannelse på ejerboliger

Men derudover er der i praksis fri prisdannelse på ejerboliger (ejerlejligheder og parcelhuse). Det vil sige, det er udbud og efterspørgsel, der bestemmer prisen. I storbyer, hvor der kan være  mangel i forhold til efterspørgselen, og der er meget få nye byggemuligheder p.g.a. mangel på byggegrunde, kan priserne komme højt op for boliger, der er attraktivt beliggende. Lokaliteten kan altså få stor betydning for prisen. – “Location, localtion, location”, som man plejer at sige, når det skal forklares, hvorfor priser på boliger kan være så forskellige. I de senere år har det også spillet ind, at landet er blevet mere og mere skævt økonomisk, idet globaliseringen har medvirket stærkt til at favorisere Storby-Danmark i forhold til “Udkants-Danmark”.

Figur : Priser på ejerboliger efter lokalitet i landet. 2016

Kilde: Danmarks Statistik.

Figuren ovenover viser prisniveauer for boliger i Danmark i 2016. Lavest ligger Lolland (“Udkants-Danmark”) med en m2-pris på under 4.000, og højest ligger Gentofte med et niveau, der er over 10 gange så højt.

Det kan bl.a. forklares ved udbud og efterspørgsel, dels mangelen på grunde i hovedstadsområdets attraktive dele, hvor mange gerne vil bo, og dels de langt højere indkomster, som befolkningen der har.

Figur : Prisdannelse på boliger. A Lejebolig med huslejeregulering. B ejerboliger efter lokalitet

Boligerne og formuefordelingen

I højkonjunkturperioden fra midthalvfemserne til det første årti i det 21. århundrede var udviklingen på boligmarkedet som nævnt ovenover medvirkende til at skabe uligheder i det danske samfund imellem de, der boede til leje og de, der kunne samle friværdi (forskellen på en ejendoms værdi og gælden i den) i ejerboliger. Og blandt ejerboliger spiller det også en stor rolle, hvilken beliggenhed, størrelse og kvalitet en ejendom har.

Når priserne steg så stærkt på huse, som tilfældet var, hang det ikke alene sammen med højkonjunkturen, hvor man kunne konstatere, at arbejdsløsheden faldt fra knap 350.000 i 1993 til kun godt 100.000 i 2007, men også med de gunstige skatteregler. Ejendomsværdiskat (1 pct af ejendomsværdien) kom ind under skattestoppet, jvf ovenfor. Det virkede også stimulerende på huspriserne, at der i 2003 indførtes nye låneformer. Det var de afdragsfrie lån, der gjorde det muligt kun at betale renterne på et lån i en del af lånets løbetid.

Renten og prisudviklingen

Desuden faldt renten, især i den første del af perioden.
   Et  stærkt rentefald var også medvirkende til nye kraftige prisstigninger på boliger i 2014-15.
Når kursen (prisen på obligationen i forhold til 100) svinger betyder det, at den faktiske rente, den såkaldte direkte rente, ændrer sig. Afkastet på en obligation ligger fast. Det bestemmes af den nominelle rente. Når renteafkastet sættes i forhold til prisen, som obligationen er købt til, får man den direkte rente.

Når man køber en obligation, låner man penge til f.eks. en husejer (realkreditobligationer) eller til staten (statsobligationer). Når renten er lav, betyder det, at det er billigere at låne penge til huse. Det kan stimulere byggeriet. Og det kan betyde højere priser på ejerlejligheder og huse, fordi den lavere rente gør det muligt for folk at købe dyrere (når de sidder billigere i prioritetsudgifter).
   Pengene, der er lånt til husejeren, betales tilbage, når obligationen udløber. Så betales hele beløbet tilbage, dvs den pålydende værdi. Når man nærmer sig udløbstidspunktet, vil obligationens kurs derfor nærme sig kurs 100.
    Stigende kurser på obligationer betyder altså, at renten falder, og det bliver billigere at finansiere husbyggeri.

Figur : Kursudvikling for realkreditobligationer en tilfældig dag

Kilde: Børsen 20.6.15

Som det ses af figuren ovenover, var der på en dag i juni 2015 stigende rente på nogle obligationer (tallene med rødt). Kurserne faldt. Det betød, at man kunne købe dem billigere end dagen før. Man fik altså et afkast på 1,5 pct i årlig rente, der nu ville kunne sættes i forhold til en lavere pris/kurs på obligationen.

Hvis kursen er under 100, er den effektive rente højere end den pålydende rente. Den effektive rente er den direkte rente med tillæg af fremtidige kursværdistigninger, der følger af mulighed for udtrækning eller indløsning af en obligation til kurs 100.Figur 4: Kursudvikling med “rentehop” opad

Kilde: Børsen 22.6.15

Nogle dage senere kom der en brat rentestigning, jvf figur 2 (her med 3pct obligationer). Det ses, at kurser faldt brat, f.eks. 95,48 til 94,65 for den øverste obligation. Det er et afdragsfrit 30 årigt lån.
    Før rentehoppet kostede det 95,48. Det svarer til en faktisk rente (direkte rente) på  3/95,48*100, altså 3 gange 100 divideret med 95,48  =  3,14%. Efter kursfaldet hedder regnestykket 3/94,65*100 = 3,17%. Kursfaldet udløser altså en rentestigning.
    Det, der især er interessant at diskutere i den sammenhæng, er årsagerne til det.
   Årsagen var, at der pludselig den dag kom optimistiske signaler om, at den græske gældskrise formentlig stod foran en løsning.
    Det udløste optimisme og forventninger om øget økonomisk vækst i eurozonen. Med større økonomisk vækst kommer der mere inflation. Og med højere inflation vil også renteniveauet stige. Det viser, hvor forbundet den danske økonomi er med, hvad der sker i udlandet. Danske boligeejere  – i dette tilfælde de, der skal refinansiere deres afdragsfrie BRF lån, kan forvente en højere rente. Dermed får de en højere husleje som følge af begivenheder, der finder sted i Athen og Bruxelles.

Det almindelige renteniveau i samfundet påvirker kurserne på obligationer og dermed renten på obligationer. Hvis renten falder, f.eks. hvis Nationalbanken sætter renten ned, så er der tendens til stigende obligationskurser. Renterne er jo delvist forbundne. Når en rente falder, vil der være tendens til, at de andre også gør det, fordi de, der køber værdipapirer vil sælge de papirer, der ikke giver så højt et afkast og i stedet købe de, der giver et højere afkast.
    Men der kan være betydelige forskelle på den lange rente (længereløbende obligationslån) og den korte rente (bankrente og obligationer med kort løbetid). Hvis man frygter, at der kommer til at ske fremtidige rentestigninger, vil det være risikabelt at ligge med obligationer med lang løbetid, da de jo vil falde i kurs, hvis der er forventninger om mere fart på inflationen og stigende rente. Derfor vil man sælge og dermed medvirke til, at rentestigningen kommer – evt også bare som følge af forventninger.

Konjunkturer og byggeomkostninger

Bygge- og anlægssektoren er meget konjunkturfølsom. Det går op i byggeriet, når konjunkturerne går godt. Så får folk bedre beskæftigelsesforhold og dermed stigende indkomster. Og så vil man ofte bruge mere på at bo. Dermed efterspørges der mere arbejdskraft til nybyggeri og renovering af eksisterende byggeri. F.eks. steg beskæftigelsen meget hastigt i byggesektoren inden finanskrisen i 2008, jvf figuren herunder.

Figur : Beskæftigelsen i den danske bygge- og anlægssektor i voldsomme konjunkturskvulp omkring finanskrisen

Når der opstår mangel på arbejdskraft, kan det føre til stigende lønninger. Dermed stiger det såkaldte byggeomkostningsindeks, der måler, hvor meget det koster at opføre et nyt typisk hus, hvor materialer, lønninger, etc indgår.

Den kraftige opgang i byggekonjunkturen lige før finanskrisen var med til at sætte hele den danske økonomi under pres, og det kan have været medudløsende for finanskrisen. Økonomien blev overophedet, og når der bremses op for hastigt, virker det kriseudløsende (eller forstærker en recession).
    Et stigende byggeomkostningsindeks kan trække alle boligpriser med op. Det viser jo, hvad det koster at bygge et nyt hus. Nye huse er “konkurrenter” med brugte/gamle huse på markedet.


Boligpolitik

Boligpolitik er fastlæggelse af regler (love) om byggeri og boligforbrug. Det er de bevidste forsøg, der gøres fra politisk side, på at styre boligmarkedet ud fra målsætninger, holdning og ideologi.
   Man har f.eks. en målsætning om, at der ikke må være for meget profittænkning i andelsboliger. Derfor er der bestemmelser om maksimalpriser, så indskuddet i andelsboligen ikke er helt underlagt almindelige markedssvingninger.
   Man har målsætninger om, at det skal være muligt for folk med lave indkomster at få råd til en bolig. Derfor har der også siden begyndelsen af det 20. århundrede været huslejeregulering som en beskyttelse af lejerne. Der fastsættes en slags maksimalpris.

Figur 6: Gennem huslejeregulering fastsættes maksimalpriser på lejligheder

Princippet om huslejeregulering er dog ikke så fremtrædende i lovgivningen, som det var engang. Der har været kritik af, at den fører til dårlig allokering, når f.eks. ældre blev boende i store lejligheder i byerne, fordi det var billigt, selv om de måske havde mere lyst til en mindre bolig. Derfor har man i senere lovgivning  lempet på huslejereguleringsbestemmelserne.

Ideologi og politik

Boligpolitikken er et politikområde, hvor partierne ofte kommer op at toppes med hinanden, fordi de repræsenterer forskellige vælgergrupperinger med forskellige interesser i boligpolitikken, skattepolitikken og støttepolitikken (ejendomsværdiskat, grundskyld, boligydelse, huslejesikring) i relation til boligerne.
   De socialistiske partier er typiske gået ind for huslejereguleringens bevarelse, så de over 2 mio lejere i Danmark ikke bliver belastet på økonomien af, at boligen bliver et “spekulationsobjekt”.
   De “blå” partier varetager i højere grad ejernes interesser i, at boligskatterne ikke bliver for høje, og de blå partier (bortset fra DF) er typisk tilhængere af frit boligmarked, så huslejefastsættelsen i det private udlejningsbyggeri bliver friere. De mener også, at det er i lejernes egen interesse, idet det forventes at skabe et større udbud i alle prislag, når markedet gives frit.